عقار القطيف بين مدٍّ وجزر.. وتوقعات بتراجع طفيف للأسعار
كان ومازال السوق العقاري في محافظة القطيف واقعاً بين حالتي مدٍّ وجزر حول أسعار الأراضي الداخلة ضمن النطاق العمراني في وسط المحافظة نتيجة التضخم المفتعل والمضاربات بالأراضي بين المستثمرين.
وتوقع مهتمون ومختصون اقتصاديون أن السوق العقاري قد يتأثر بالقرارات الأخيرة منها ارتفاع القيمة المضافة من 5 - 15 ٪ وتحميل أجرة المكاتب العقارية المالك بدلاً عن المشتري.
ويرى الدكتور ماهر السيف أن ارتفاع القيمة المضافة ل15٪ سيؤثر في انخفاض القيمة الشرائية للريال عند الأسر ولن تتوفر القدرة الكافية في شراء العقار.
وتابع أن ذلك سيجعل الناس تعيد التفكير من جديد في تملك العقار وستلجأ إلى حلول أخرى أقربها الإيجار كما هو الحال في جميع بلدان العالم.
ولفت أن قلة الطلب على العقار نتيجة القيمة الشرائية سيؤثر في انخفاض أسعار العقار.
وأضاف أن ذلك سيكون سببا في عودة السوق العقاري إلى حالته الطبيعية دون التضخم المفتعل في الأسعار.
وقال إن الاقتصاد يعالج نفسه بنفسه فسوف يسير العقار بلا مضاربات وستعود الحركة الاقتصادية له والذي يتحكم به سيكون الطلب والعرض فقط في السوق دون تدخل المضاربات وهو أمير السوق.
وأشار إلى أن توقف دعم وزارة الإسكان للجهات التمويلية سيكون نتيجة عدم توفر الضمانات لهذا الدعم من قروض وغيرها، ونتيجة لفقد عنصر الضمان الوظيفي.
وقال من لم يستفد من كورونا اليوم ويعيد النظر في الوعي المالي لديه، سيكون المسكن حلم وسراب بالنسبة له.
وذكر أن التضخم الاقتصادي بعد كورونا سيكون حتمياً على جميع الدول، مشدداً على الأسر التعامل معه بحكمة عالية وترشيد استهلاكي كبير.
ودعا إلى ضرورة النظر في العمل الإضافي على أنه مطلب هام للحصول على الكماليات وعدم الاكتفاء براتب الوظيفة وحسب.
ونصح بضرورة الوعي المالي للأسرة وتطبيق ميزانية جيدة والعمل بها واحترام بنودها لتتمكن الأسرة من توفير القيمة الشرائية للمسكن الأول.
وأكد على أهمية التفكير جليا في المنازل المشتركة بين الإخوان والأهل والبحث عن مكان جيد وإن كان بعيداً، محذراً من التمسك بأرض فقط.
ونصح بالابتعاد عن المبالغة في البناء، والاكتفاء بحاجة الأسرة في المساحات دون المبالغة في المساحات والبناء والتشطيب.
وأرجع الخبير العقاري محمد الشواف أن أحد أسباب تضخم الأسعار في السوق العقاري بمحافظة القطيف إلى سلوك المستهلك بعدم كسر الحاجز النفسي من خلال حرصه على التملك في وسط القطيف وعدم الإقبال على المخططات الجديدة أو المخططات الواقعة على أطراف المحافظة واستبعاد المسافة.
وقال إن تنظيم السوق العقاري من مهام وزارة الإسكان فهي تهدف لتنظيم عمل المكاتب العقارية وتطويرها وقد خصصت دورات تدريبية بالمعهد السعودي العقاري للمهتمين تحت مظلتها.
وذكر أن قيمة تنفيذ الصفقات العقارية خاضعة لنتيجة معادلة العرض والطلب وأن المكاتب العقارية دورها وسيط للتوفيق بين المالك والمشتري وليس المكتب أو الوسيط العقاري بالضرورة يكن المالك.
ودعا المكاتب العقارية إلى حرصهم على تطبيق النظام الضريبي بما يخص الأتعاب المكتبية وتقديم الإقرارات الضريبية عن كل ربع سنوي بشكل نظامي وعدم تجاهل ذلك.
وحث المكاتب العقارية بتقديم خدمات جيدة للعملاء إزاء الأجر الذي يتقاضاه من العميل وهو 2,5٪ مقابل الخدمة.
ودعا إلى تطوير الموظفين من خلال إلحاقهم بعدد من الدورات التدريبية في المعهد السعودي العقاري.
ونبه المنشئة بضرورة حرصها على تنظيم العقود والمستندات بما يضمن حق الأطراف والالتزام بأنظمة وزارة التجارة ومكتب العمل وتحديد أوقات الدوام الرسمي والتوضيح للعميل سبب وجود فارق الأسعار بين كل عقار وآخر حسب جودته.
وأكد على أهمية الحرص على التسهيلات الشرائية المقدمة من وزارة الإسكان والإعفاء الضريبي للمسكن الأول.
وذكر أن أبرز الجوانب الإيجابية لارتفاع الضريبة هي الحد من المضاربة.
ويذكر المهندس شاكر آل نوح أن المملكة العربية السعودية اتخذت بعض الإجراءات الاقتصادية الضرورية للتكيف مع الوضع المستجد ومنها رفع نسبة القيمة المضافة من 5٪ إلى 15٪ مما قد يكون له بعض الأثر في قرار الشراء لبعض السلع وهي حريصة كل الحرص على دعم اقتصاد القطاع الخاص والحفاظ عليه من الانهيار.
ويرى أن ارتفاع القيمة المضافة على المنتج العقاري قد يؤثر على قرار الشراء لدى بعض المستهلكين الذين يعتمدون على التمويل البنكي كمصدر رئيسي أو قرض الإسكان.
وأكمل أن ذلك سيؤثر على أسعار بعض العقارات خاصةً الواقعة بعيدا عن العمران وعن مراكز المدن وغير المخدومة بالمرافق والخدمات العامة.
وأضاف أن المواقع المجاورة للعمران لن تتأثر كثيرا خصوصا في محافظة القطيف التي تعاني من شح في وفرة الأراضي السكنية ومحدودية الأراضي المتاحة للتنمية العمرانية.
وتوقع آل نوح أن الاقتصاد سيتعافى سريعاً وذلك لأن الدولة تعمل وفق خطط ورؤية واضحة ومرنة وهي قادرة على التغلب على هذه الظروف الطارئة.
وأضاف أن مع ارتفاع سعر البترول وازدياد الطلب عليه مع عودة الأنشطة الاقتصادية والصناعية وحركة النقل العالمي في الدول الصناعية خلال الفترة المقبلة سيكون له أثراً إيجابيا على الميزانية العامة للدولة.
وذكر أنه لا يمكن التكهن بشكل جازم عن الوضع الاقتصادي العالمي والمحلي إلا بعد اكتشاف علاج أو لقاح لجائحة كورونا المستجدة.
ورجح أن تكون بداية العام المقبل هي بداية انتعاش وتحسن عالمي ومحلي.
وتابع أن جميع دول العالم سوف تتعاون للتغلب على هذه الأوضاع بأقل الخسائر الممكنة فالاقتصاد هو الرئة التي يتنفس من خلالها العالم فلا بد أن يكون في وضع صحي مقبول.
ويرى عضو المجلس البلدي فاضل الدهان أن علاج التضخم في أسعار عقارات القطيف هو ترخيص ضاحية الملك فهد بالقطيف وبقايا مجاورات الخزامي، إلى جانب تعويض المتضررة أراضيهم من قبل شركة أرامكو والسماح بتعدد الأدوار في البناء.
وأضاف أن إعادة النظر في تصنيف تراخيص بعض المخططات وعدم حصرها بوحدتين كحد أقصى إنما يسمح ببناء جميع المخططات بتعدد الوحدات وزيادة الارتفاعات المسموح بها يساهم في حلحلة مشكلة التضخم.
وذكر أن المجلس البلدي يتابع مع الشركة السعودية للكهرباء فيما يخص إيصال التيار الكهربائي للضاحية كما كان متابعا وسببا رئيسيا في إيصال التيار للخزامي المجاورة الأولى.
وحول المخططات المتعطلة قال إنها خاصة وليست من صلاحيات المجلس في شيء، داعياً المساهمين التوجه للتخطيط العمراني ومعرفة أسباب تعطيل تلك المخططات.
وحذر الدهان من الاستعجال في التملك بالدين، ناصحاً بترتيب الحسابات لعشرين عاما قبل الإقدام على ذلك وأن يضع المشتري في حسبانه ارتفاع أسعار السلع الرئيسة خلال العشرين سنة القادمة.
وأضاف في حال عقد النية على الشراء التأكد من المبنى عن طريق مكتب هندسي متخصص ولو كلفه ذلك مبلغاً ماليا أفضل من خسارة بيت العمر.
ودعا المطور العقاري والمحامي هشام الفرج أصحاب رؤوس الأموال وتجار العقار الكبار تشغيل أموالهم بما يعود بنفعهم ونفع وطنهم بدل كنزها في البنوك أو تملك أراضي وتعطيلها لعشرات السنوات.
وقال حرمت الشريعة الإسلامية الاحتكار وكنز الأموال بدون تشغيلها فيما ينفع الناس ويكفي من يخاف الله الوعيد الإلهي في سورة التوبة «... وَالَّذِينَ يَكْنِزُونَ الذَّهَبَ وَالْفِضَّةَ وَلَا يُنفِقُونَهَا فِي سَبِيلِ اللَّهِ فَبَشِّرْهُم بِعَذَابٍ أَلِيمٍ «34» يَوْمَ يُحْمَىٰ عَلَيْهَا فِي نَارِ جَهَنَّمَ فَتُكْوَىٰ بِهَا جِبَاهُهُمْ وَجُنُوبُهُمْ وَظُهُورُهُمْ ۖ هَٰذَا مَا كَنَزْتُمْ لِأَنفُسِكُمْ فَذُوقُوا مَا كُنتُمْ تَكْنِزُونَ...».
وأضاف أن تطوير الأراضي وتحويلها لوحدات سكنية سيعود بالفائدة للجميع من زيادة العرض وزيادة فرصة الناس بالتملك من ناحية وتحريك الأموال الراكدة في البنوك وتحقيق ربح معقول من التطوير.
ويرى الفرج أن فرص تملك العقار ستتلاشى مع إيقاف القرض المدعوم لشريحة كبيرة من المواطنين، لافتاً أن إعلان إيقاف الدعم الإضافي للمدنيين والعسكريين مؤخرًا ساهم في خسارة المدعومين من الفئتين ما يقارب 95 ألف ريال كان بإمكانهم الاستفادة منها وتقسيطها بأقساط ميسرة.
ونصح بالتعامل مع مطورين نفذوا عدة مشاريع والاطلاع على مشاريعهم على الطبيعة والسؤال عنهم.
وحجز الوحدة العقارية في مراحل مبكرة للمشاركة في الإشراف على مراحل البناء والتأكد من عدم وجود أخطاء مقصودة أو غير مقصودة في المبنى.
وحث على شراء عقار يكفي حاجة المشتري الحالية والمستقبلية مما يساهم بعد سداد قيمته بوجود أصل عقاري تملكه المواطن ويمكنه بكل سهولة رهنه أو بيعه في حال تغير وضعه واحتياجه مستقبلاً.
ونصح بالإقدام على تملك العقار وعدم التردد في الاستثمار طويل المدى، وقال "إذا استطعت شراء عقار بمال غيرك «أموال البنوك» فلا تتردد إذا حقق الشروط المشار لها سابقا، خصوصا وأن بعض البنوك تطرح نسبة فائدة مغرية لتملك العقار”.
ودعا الفرج إلى التركيز على القيمة الفعلية للعقار وجودة البناء، وأن وجود وحدة عقارية أرخص من أخرى بمقدار 5% قد يكون لوجود عيوب خفية.
ونصح بالتوسع ناحية الغرب كون أسعار الأراضي هناك أرخص، وإذا وجدت مجموعة مهتمة بالسكن هناك فلا شك سيتجاوب معهم أي مطور عقاري وينفذ لهم مشروعهم بالمواصفات التي يطمحون لها.
وحول الأتعاب التي تتقاضاها المكاتب العقارية فيما يسمى بالسعي قال نصت المادة الخامسة من لائحة تنظيم المكاتب العقارية على أن تُحدّد عمولة البيع بالاتفاق بين صاحب مكتب العقار والبائع والمشتري، كما يُحدّد الطرف أو الأطراف التي تتحمّل تلك العمولة، وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة عن 2,5 في المائة من قيمة العقد.
وأوضح أن نسبة السعي «أجرة المكتب العقاري» ليست ثابتة وليست مقدرة ب2,5% بل هذا الحد الأعلى الذي يمنع تجاوزه نظاما وفي حال تجاوزه يحق للمشتري المطالبة بالفرق لمخالفة المكتب للنظام.
وتابع يكون تحديد مقدار السعي «بما لا يتجاوز 2,5%» بالاتفاق بين الأطراف «البائع والمشتري والوسيط» ويتم التبيين في الاتفاق من الطرف الذي يدفع مقدار السعي، ومعنى ذلك أن تكليف المشتري بدفع السعي ليس أمرا حتميا، بل يمكن التفاوض عليه من ناحية الأصل.
وحذر من قصص احتيال بعض المكاتب العقارية حيث يعرض المالك العقار ب900 ألف على سبيل المثال ويبيعه المكتب بمليون ويأخذ المئة ألف الإضافية لحسابه الخاص بشيك مقدم لا يعلم عنه مالك العقار، وهذا احتيال على البائع والمشتري ويجوز للمشتري بعد العلم به الرجوع على المكتب العقاري بالفرق إذا كان استلموه لحسابه الخاص.
يشار إلى أن الدولة اتخذت بعض المبادرات لزيادة الإيرادات من خلال ضخ أكثر من 150 مليار ريال لصندوق الاستثمارات العامة لاقتناص الفرص العالمية وزيادة الإيرادات.
شيء طبيعي بقول ان العقار راح ينزل بشكل طفيف